Calculadora de financiamento imobiliário

Atualizado em 10/11/2026.

Qual a diferença entre SAC e Price no financiamento do imóvel?

No SAC (Sistema de Amortização Constante), a parte da dívida paga todo mês é sempre a mesma. Como os juros incidem sobre um saldo que diminui, a parcela começa mais alta e cai ao longo do contrato.

Na Tabela Price, a parcela de juros e amortização fica igual do início ao fim. No começo, quase tudo é juro; a amortização cresce com o tempo. Por isso, com o mesmo prazo e a mesma taxa, a Price costuma ter parcela inicial menor e total de juros maior.

Quer ver mês a mês? A calculadora SAC x Price monta a tabela completa de qualquer financiamento.

Quanto de entrada é preciso para financiar um imóvel?

Não existe um percentual único. O banco define quanto do valor do imóvel aceita financiar, e isso muda com a linha de crédito, o sistema de amortização, o tipo de imóvel e a análise do seu perfil. A diferença entre o valor do imóvel e o valor financiado é a entrada.

Na calculadora, a entrada é livre e o resultado mostra quanto ela representa do imóvel. Confira na proposta o percentual mínimo exigido antes de fechar a conta.

Dá para usar o FGTS na entrada?

Em muitos casos, sim. O saldo do FGTS pode ser usado na compra da casa própria quando o imóvel e o trabalhador cumprem as regras do Fundo para moradia, como tempo mínimo de trabalho sob o regime do FGTS e não ter outro imóvel residencial em certas condições. As regras completas estão no site oficial do FGTS.

Informe na calculadora quanto da entrada virá do FGTS. Esse valor sai do total que você precisa ter em dinheiro na compra. Para estimar quanto o seu saldo pode crescer até lá, use a calculadora de FGTS do BoomBust.

Quais custos ficam fora do financiamento?

Além da entrada, a compra costuma exigir dinheiro para:

• ITBI, imposto municipal sobre a transmissão do imóvel, com alíquota definida por cada prefeitura;
• escritura e registro em cartório, com valores que dependem do estado e do valor do imóvel;
• avaliação do imóvel e outras tarifas previstas no contrato, quando houver.

Ainda há custos que entram na parcela, como os seguros MIP (morte e invalidez permanente) e DFI (danos físicos ao imóvel) e, em alguns contratos, uma taxa de administração. Como esses valores variam por banco, idade e imóvel, a calculadora deixa os campos em zero até você preencher com os números da proposta.

Qual renda é preciso para a parcela caber no orçamento?

Muitos bancos limitam a parcela a cerca de 30% da renda bruta familiar, mas esse número é uma referência de mercado, não uma regra legal. A calculadora divide a primeira parcela (com seguros e taxa) pelo percentual que você escolher e mostra a renda mínima estimada.

Olhar só para a aprovação do banco não basta: some a parcela às outras dívidas e despesas fixas. A calculadora de comprometimento de renda ajuda nessa conta, e a regra 50-30-20 mostra se a moradia cabe nos 50% das necessidades.

Exemplo: imóvel de R$ 400 mil com 20% de entrada, como fica?

Imagine um imóvel de R$ 400.000, entrada de R$ 80.000 (20%), R$ 320.000 financiados em 360 meses. Só como exemplo, usamos a taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central para setembro de 2026, de 14,20% ao ano (cerca de 1,11% ao mês). Seguros, taxa de administração e correção pela TR ficaram de fora.

A Price começa com parcela menor, mas cobra cerca de R$ 343 mil a mais de juros no mesmo prazo. Quem consegue antecipar parcelas reduz esse custo; veja como em amortizar o financiamento: reduzir prazo ou parcela.

Quais são os limites desta simulação?

A conta é educativa. Ela não considera a correção do saldo pela TR ou por outro índice, que muitos contratos têm, nem mudanças nos seguros ao longo do tempo, IOF ou tarifas que não estejam nos campos. A taxa média do Banco Central mistura contratos de perfis diferentes e serve só como referência: a sua taxa sai da análise do banco.

Antes de assinar, compare as propostas pelo Custo Efetivo Total (CET), que reúne juros, seguros e tarifas numa taxa só, e acompanhe a Selic hoje, que influencia o custo do crédito.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre SAC e Price?

No SAC a amortização é fixa, então a parcela começa maior e cai com o tempo. Na Price a parcela fica parecida do início ao fim, mas o total de juros pago costuma ser maior no mesmo prazo e taxa.

Quanto de entrada preciso dar?

Depende do banco, da linha de crédito e do sistema de amortização. A calculadora deixa a entrada livre; confira o percentual mínimo exigido na proposta que você receber.

Posso usar o FGTS na entrada?

Em muitos casos sim, desde que o imóvel e o comprador cumpram as regras do FGTS para moradia própria. Confira as condições no site oficial do FGTS antes de contar com o saldo.

Quais custos não entram no financiamento?

Normalmente o ITBI, cobrado pelo município, e as taxas de escritura e registro em cartório. Eles costumam ser pagos à vista e variam conforme a cidade e o valor do imóvel.

A simulação garante a aprovação do crédito?

Não. É uma conta educativa. A aprovação, a taxa, os seguros e o valor final da parcela dependem da análise e da proposta oficial do banco.

Veja também

• Calculadora SAC x Price com tabela mês a mês
• Amortizar financiamento: reduzir prazo ou parcela
• Calculadora de comprometimento de renda
• Calculadora de FGTS: quanto o saldo rende
• Calculadora da regra 50-30-20
• Selic hoje
• Todas as calculadoras do BoomBust

Fontes

• Banco Central do Brasil, SGS: séries 20772 (financiamento imobiliário com taxas de mercado, pessoa física) e 20773 (taxas reguladas). Último dado conferido em 10/11/2026: setembro de 2026, 14,20% e 10,94% ao ano.
• FGTS, site oficial: uso do saldo na moradia própria.

Simulação educativa; não substitui a proposta oficial do banco. Conteúdo educacional e informativo, não constitui recomendação de investimento nem de contratação de crédito.